The doer of City beauty

城市美學實踐家/先建後售才能看清房地產的真實價值

買的是地段?還是房產?

     「巢運」正在展開,就在台灣第一豪宅台北帝寶門口,抗議平均售價高達每坪200萬的台北房價;然而,以一坪高達200萬元的代價買回來的房子,你花大錢買的是地段?還是房產?看在京格建設總經理蔡明勳眼裡,相當可惜,因為高價買到的房子,如果不能呼吸、便無法實現「人的自我」。…
     一直以來,房地產建商和媒體都告訴讀者,「地段、地段,永遠是地段」才是買房的主要考量,導致以大台北都會區為首的房價一漲、再漲、不斷漲。花了父母辛苦積攢了一輩子的錢當頭期款,再用自己每個月省吃儉用的薪水付房貸,三代同堂住在可能30 坪不到( 如果還要扣掉30%~35% 的公共設施,可能只有20 出頭坪) 的居室內…然後犧牲一切生活品質;活著,只為了省吃儉用付房貸?這樣的情形,看在鶯歌鳳鳴新都心、擁有「鶯歌地王」稱號的京格建設總經理蔡明勳眼裡,十分不解,長年旅居國際,並且在北京有許多建案設計的蔡明勳總經理認為,台灣人應該跳開以location( 地段) 作為買房唯一考量的迷思,應該思考的是房屋本身真實的價值。…
 
     
找到「房屋本身真實的價值」

    如何找到「房屋本身真實的價值」?京格蔡總經理建議,從那些敢「先建後售」的建商蓋的房子裡頭去挑選,最保險。去找一個有「價值創造概念」的房子,他說,台北市寸土寸金,100 坪的土地可以蓋到400 坪的房子,因為土地成本高,建商一定盡其所能把容積率蓋滿,因為隨便少個1 坪,就是損失1、200 萬的金錢,更何況用大面積搞一個綠園道或是植生牆,那對建商而言,是上億元的損失,如果是在新北市或桃園,用這樣的做法,也會是好幾千萬的價差。
    但是以京格本身的例子來說,京格選在過去俗稱為「窮窟」的鳳鳴計畫區這一帶蓋房子,但是這裡大部分的居民3、40 年來佔地為王,髒亂的程度無法想像,就連公權力也無法介入。京格進來之後,企圖將這塊土地更新、再造、甚至推向國際化,但想要改變這環境既有的面貌,勢必要面對從地方所產生的抗力。京格與其他建商所不同的是,不靠政治權威或是惡勢力打壓,反過來靠著誠意與時間,讓居民知道京格的努力,再慢慢感動周遭的民眾。
 
 
走出傳統建商模式 用誠意感動人心
 
 
    為了整頓這塊被廢棄物和雜物佔領的土地,京格負責清空道路、出動保全,付出高額成本也在所不惜。我們柔性處理衝突,而且從不挑釁。從清運到淨空這塊土地,京格整整耗費兩年的時間,打造出長達300公尺的綠園道,創造社區環境的新生活地圖。
    如今,300 公尺的綠園道即將開滿櫻花,早晚都有蟲鳴鳥叫的陪伴,從關愛地球的角度出發,去做與一般建案不同的差異化產品,蔡明勳說,重要的是,住在一個可以 實現人的自我的房子內,透過家的居住,告訴人們如何回歸自我。因為在台灣除了對居住面積和地段的要求之外,忽略了「家」背後精神與藝術的情境要求。
 

 

把舊商圈 轉換成國際新都市

鶯歌的漲價地圖才剛要展開

 
 
    蔡明勳說,台灣建商最嚴重的問題是,建商只是財務管理中心,買下土地後要如何開發,都是基礎容積和銷售面積分析計算的結果。而廣告公司一切以行銷角度和市場價值判斷,多少坪數的房子需要規劃成幾房幾廳,都是數字和金錢決定後,再找設計師和建築師。這麼一來,等於設計師和建築師都是在服務建商和廣告的需求,這正是台灣建築如此髒亂的禍源。因為廣告的手法和行銷手段,不是真正關心「人怎麼過生活」,卻是以建商和廣告的利益為前提。
    而京格的做法則是站在國際角度,比的是人文環境的思惟,強調給住在房子裡面的家人,一個綠能、可以換氣、吸呼的空間,有多少土地就還給多少綠戶,把舊的商圈,轉換成國際新都市,蔡明勳認為,在房子本身價值提升加上鳳鳴重劃區優異地理環境的先天條件下,鶯歌目前的房價僅處於「初升段」的行情。