The doer of City beauty

城市美學實踐家/鳳鳴(ForMe) 新北市的世界之窗 Part2

【世界級的幸福城市(京格七期建案‧五波漲價地段】
 
    長期深耕《鳳鳴新都心》的京格建設總經理蔡明勳表示,在預售制度的源起之下,台灣房地產逐漸走向畸形。影響所及,是建設公司建後不理、廣告公司售後不理。為了能夠吸引消費者,在還沒看到實屋之前就下訂買單,只憑廣告先導的銷售訴求,不僅生活機能的完善無法承諾之外,所有建築物都變成由廣告公司所定義,也使得空間受到僵化,房屋本質缺乏生命力。
 
    因此,買房子最怕買在「鳥不生蛋」的荒涼之地,重劃區雖然有各種建設逐步到位,但在商圈機能初步成型前,專家建議,選擇鄰近舊市區街廓的重劃區比較穩當,入住後的生活機能不致於有太大落差,諸如台北市南港、內湖五期、新北市三重重陽等,即屬於與舊生活圈有連帶關係的重劃區,即便馬上入住,基本的生活機能都不會太差。
 
 
 
接軌國際視野 感受人性的需求
 
    在走過全球20幾個國家後,蔡明勳總經理發現台灣建築水準跟不上國際眼光,於是他開始思考台灣應如何接軌國際。但京格要突破,必須回歸建築本質,引進新的思考,捨棄預售制度的沿襲以及打破傳統豪宅的地段迷思,以國際成功人士所講求的「性價比」,從全球國際大城市借鏡上海、虹橋、北京機場周邊,選擇無論在交通、地段以及生活精緻度與建築品質都超越當代豪宅的區位。在深入評估種種因素後,京格建設選擇落腳鶯歌,一塊被聯合國評比亞洲最適宜人類居住的城市,開始耕耘這塊尚未被挖掘的瑰寶!並追求建築最高的「人性需求價格比」,為豪宅重新下了新的定義。
 
 
 
即將展開漲價地圖五波攻勢
 
    如同股票市場一樣,房地產市場的走勢,長期觀察下來,也可略分為五波,其中第五波是上漲最快速的!目前鶯歌地區以鳳鳴重劃區最受矚目,即將展開房市的五波漲價地圖攻勢
 
 
 
◎房價上漲第一波(2010~2011)
 
鶯歌「鳳鳴新都心」 價值逐漸浮現
 
   近年來,台鐵捷運化陸續在大台北地區新建浮洲、汐科站,通車後帶給地方不錯的效益。台鐵規劃於新北市再增設3座簡易車站,分別是樹林區樹調站、汐止區樟樹灣站及鶯歌區鳳鳴站,預計4年內陸續完成,其中鳳鳴站周邊因有《鳳鳴自辦重劃區》,已成為建商卡位的區段。其次,捷運三鶯線104年即將動工,成為鶯歌地區兩項最重要的交通建設。
目前鶯歌仍有每坪15~20萬元中古屋、但新成屋每坪則上看25~35萬元之間,包括今年從代銷轉為掛牌建商的海悅國際,日前買下位於新北市鶯歌區鳳鳴段的594坪土地,每坪45.7萬元,看準的就是新北市「蛋白區」的地緣優勢以及未來雙捷運通車利多,成為激勵此區房價補漲空間的第一波上漲。
 
 
 
◎房價盤堅第二波(2012~2013)
 
雙捷運、新設計概念 縮短房價盤整時間
 
    目前鳳鳴地區已陸續有建商進駐,京格為少數在地建商。京格建設從原先傳統的合建售屋,轉變為自建自售(即以自有之土地興建房屋銷售),努力經營公司自有品牌。最重要的轉變,是希望京格建設的客戶可以享有公司完整的售後服務,回歸人性的需求。
 
 
 
容積蓋不滿 保留大地相襯  
 
房子會呼吸 享受自然芬多精
 
    目前京格建設在鳳鳴地區推出的第一個建案《京格首璽》打破傳統容積蓋滿的舊習,在7,200坪容積土地上僅規劃5,200坪的建築,不過度開發藉此增加建築本身的自由度,以與大地最相稱的建築容量,創造出屬於綠色建築的生活環境。此外在設計與施工上,京格也帶入維護室內空氣品質,創新思維。舉例來說:《京格首璽》擁有獨立的三套呼吸系統,透過創造精密天井設計,讓房內的空氣都是來自於空中花園的新鮮空氣。
 
   由於鳳鳴地區有雙捷運題材,預計第二波的盤整時間會縮短,當地市場可能出現「疊價效應」,越晚買房的人,價格也將越墊越高。
 
 
 
◎房價上漲第三波(2014~2015)
 
捷運頂埔站預計2014年通車 捷運三鶯線確定2014年動工
 
    即將於明年通車的捷運頂埔站,位置就在鴻海集團位於土城頂埔科技園區鴻海總部旁,當時頂埔地區房價每坪只有10萬元出頭,在頂埔科技園區進駐之後,房價立即大漲至每坪14萬~16萬元,甚至掀起了一股頂埔房市的投資熱潮。捷運土城線確定延伸到頂埔之後,房價又悄悄上漲到每坪20萬元。如今在頂埔站全力趕工及壓縮工期的預期下,周邊房價已經上漲到每坪22萬~25萬元左右,近5年頂埔房價的漲幅將近5成,表現完全不輸台北市中心。
 
    隨著捷運三鶯線工程確定於2014年先期動工,也為三鶯線周邊的不動產市場注入新的活水。根據我們在三鶯線沿線房價的調查發現,以頂埔站、教育研究院站、台北大學站、鳳鳴國中站等表現最為亮眼,近1年漲幅都有2成以上表現,其中鳳鳴國中站是三鶯線最末站,因鄰近高科技園區,又有美商超微、宏達電等國際企業進駐,帶動就業人口持續移入,房屋需求增加,目前區域新屋均價約20~25萬元,隨著第二波建商推案陸續推出新建案,房價可望持續看漲。
 
 
 
◎房價整理第四波(2016~2017)
 
下棋策略展開地區性完整佈局
 
    隨著捷運的動工,為了實現京格對於挑戰革新與重視人性需求的初衷,京格將展開“下棋策略”,未來會以十年的時間深耕新北市鳳鳴地區,總計有7期的建案,配合新北市政府都市再造計劃,全面打造「鳳鳴新都心」成為下一個「板橋新都心」。
 
    鳳鳴地區位於鶯歌、八德、桃園市交界,以桃鶯路上的「三元市場」為中心自成1個完整生活圈,是當地居民的生活中心,除有傳統市場,桃鶯路上各式店家齊聚,更有精緻品味生活,以南僑點水樓餐廳及體驗館、寶萊娜餐廳等,形成高級美食生活圈!基本生活採買購物需求皆可被滿足,生活機能比起其他重劃區成熟且完整。
 
    目前京格建設已完成「三元市場」周邊的土地收購,未來超過一甲土地,將有計劃的進行都市再造,開發為國際級酒店、酒店式公寓、國際商場、文創商店街,結合鶯歌當地的人文、自然景觀、藝術文化,複製法國尼斯、上海新天地成功開發模式,並透過京格的理念,讓環境保護、居民參與共同融入發展具有在地特色的生活圈文化,除了有助於居住品質的提升,也一步步實現京格建設成立「京格家族」的品牌願景。
 
 
 
◎房價飆漲第五波(2018~)
 
品牌效益逐漸發揮 重大建設完工
 
    未來,重劃區內的重大交通建設捷運三鶯線及台鐵鳳鳴站已完工,將吸引更多台北市、新北市的居民前來購屋,在本區的優勢交通便利性下,國際人士的購屋需求帶來穩定的房市支撐,房價上揚絕對是水到渠成。
 
   你買的從來不只是房子,而是一個家族堅持到底!京格建設成為生活美學第一品牌
 
   目前京格建設在新北市鳳鳴新都心有一萬多坪土地等著開發計劃,未來將組織一個「京格家族總部」,結合國際企業家別墅、企業招待所、酒店式公寓、商場、精品酒店等等,甚至是博物館、美術館,讓整個區域豐富完整,由點線面的佈建去編織人性需求的渲染力。
 
    蔡明勳總經理認為,人的需求會隨著時代的變遷而改變,人性需求,不應因地域有別,應享受等量齊觀的公平原則。從來沒有建商會告訴你,一個房子本質在於本身的生活方式,而非來自於廣告公司定義的地皮價值。

    京格建設也將效法「誠品精神」,創造一個專屬的生活美學平台,舉辦各式各樣的京格講堂,從地域性品牌出發,讓客戶群或京格家族成員能接軌國際,讓宜居城市的價值更加突顯與榮耀。
 
 
 
全力深耕鶯歌 打造世界級幸福城市
 
 
    京格建設相當看好台灣自由化的趨勢發展,以最近台灣貿易自由度在全球排名為例,目前已經晉升到第17 名,都比中國大陸及日本還要高。蔡明勳總經理特別強調,當一個國家和世界的貿易流通有平均比較值之後,我們也看好台灣土地絕對會和同級區域的土地有相對補漲效應,目標是和首爾、新加坡、上海、香港等一線城市一樣,京格看到的是整個台灣城市發展和國際世界接軌的脈動,未來城市的角色將超越國界,更是一扇向世界展現經濟實力、文化藝術品味的主要入口。
 
    蔡明勳總經理抱持著樂觀態度來看整個鶯歌城市的環境和未來發展,他說,這個地區就像是一塊未剖開的翡翠原礦,現在最重要就是有策略的琢磨它,一步一步的規劃實現。我們發現台灣是個美麗的寶島,所有的豪宅並不是只存在於大安區旁邊,還是有很多區域角落是非常漂亮,而這個角落的漂亮因素是來自於和環境的互動,就像是一幅畫來自於藝術家的巧手,你會發現它開始有種創造的力量。京格看到的是對未來充滿信心及都市發展的歷史軌跡,台灣有很多例子就在眼前,譬如:板橋、新莊、三重這些重劃區的成功案例,蔡總經理同時強調,無論是紐約、倫敦、東京、上海,國際級的核心城市都是與機場保持30-40 分鐘距離。
 
    事實也證明,在國際化的大城市中,擁有機場就等同擁有世界的競爭力。而鶯歌正是新國門,佔有機場及交通的地利優勢,像「京格首璽」即以機場城市為定位,5 分鐘步程距離即達桃鶯路上雙麥當勞商圈;15 分鐘就可速抵桃園國際機場與台灣高鐵站,擁有亞洲新門戶,兩岸三通最便捷樞紐;30 分鐘直抵台北101 信義計劃區,同時將北台灣最精華的區域都能一手掌握。
 
 
 
京格的下棋策略 將展開地區性完整布局
 
    隨著今年捷運三鶯線即將動工,為了實現京格對於挑戰革新與重視人性需求的初衷,京格將展開「下棋策略」,未來會以十年的時間長期深耕新北市鶯歌鳳鳴地區,總計有7 期的建案,配合新北市政府都市再造計劃,全面打造「鳳鳴新都心」成為下一個「板橋新都心」。
 
    目前京格建設已經完成「三元市場」的土地收購,未來超過一甲地,將有計劃的進行都市再造,開發為國際級酒店、酒店式公寓、國際商場、文創商店街,結合鶯歌當地人文、自然景觀、藝術文化,複製法國尼斯,上海新天地成功開發模式,並透過京格的理念,讓環境保護、居民參與共同融入發展具有特色的生活文化圈。
 
    蔡明勳總經理認為,一家優質的建設公司,不是只考量把自己的社區內部規劃好而已,而是要從環境周邊做整體的再造設計,就拿京格建設取得三元市場開發申請許可後,我們並不像一般建商急著先圍籬笆,而是先種樹、先鋪草皮,從改造環境做起,我們計劃在三元市場種植108 顆7 米高的山櫻花,要把這裡當成是另一種都會景觀的新視野;另外,還要再提供一個大數量的公共停車空間,讓所有的行人沒有交通障礙,可以在林蔭大道上停留互動,解決桃鶯路上停車問題,也幫助這裡的居民有個優良居住環境,用這樣的觀點,就是京格珍愛這塊大地的實質表現。
 
 
一條街開10 家便利商店、2 家麥當勞
 
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    以現在的鶯歌來說,除了有捷運三鶯線概念之外,還有鳳鳴重劃區的指標概念,我們可以逆向思考,鶯歌是在一個非常成熟完整的區域裡面進行都市重劃,有非常多的人潮進駐,將來更可能形成的是「跳躍式成長」,蔡明勳總經理坦然點頭:「對,以桃鶯路上的精華區來說,兩邊便利商店、手機店、超商加起來的數量多到驚人,光是便利商店就有10家,麥當勞有2 家,有傳統市場、超級市場匯集,這邊隨時都有活絡的商業活動在進行著。鶯歌現在幾乎是一店難求,如果以重劃區招商概念,在鶯歌我完全不需要煩惱招商問題,未來將會有更龐大的商機產生在三元市場附近一帶。」
 
    京格建設最近更成功與麥當勞締結長達20 年租約,將部份第三期預定地租給麥當勞使用,預計引進第三代麥當勞的全新風貌進駐鶯歌,為何一家國際性的餐飲集團會選擇在一條街上開設兩家分店,這在北市、新北市幾乎是找不到的,他們看好就是鶯歌成熟的商圈與龐大消費潛力。
 
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